힘들게 모은 내 돈, 한순간에 사기꾼에게 넘어간다면...
수년간 못먹고 못입고 아껴서 모은 소중한 전세돈이 한순간에 날아간다면 정신적인 데미지는 이루말할 수 없을 것이다. 너무나 가슴아픈 일인데 최근에는 전세사기 때문에 스스로 생을 마감한 사람들에 대한 뉴스기사도 나오고 있다. 마음먹고 사기를 치려고 하면 평범한 사람들은 쉽게 피하지 못하는 것이 사기이지만, 그래도 최대한 공부하고 피해가면 위험을 줄일 수 있다.
오늘은 전세사기 수법 및 전세사기 예방법까지 알아보겠다.
전세사기 수법
1. 깡통전세 (Ft. 전세가율 계산)
깡통전세는 사기라기보다는 부동산 하락기에 매매가가 점점 내려가면서 계약된 전세가보다 매매가가 하락해버리는 현상을 말한다.
예를 들어, 매매가 2억원짜리 집에 전세 1억8천으로 계약을 하였는데 부동산이 폭락하여 매매가가 1억5천까지 내려왔다면, 집을 팔아도 전세금을 충당하지 못하는 상황이 되는 것.
같은 현상을 전세가율로 얘기하기도 하는데, 전세가율은 다음과 같이 계산할 수 있다.
* 전세가율 = 전세가 / 매매가
예시)
전세가율 90% = 전세가 1억8천 / 매매가 2억
전세가율 120% = 전세가 1억8천 / 매매가 1억5천
예시에서 보면 전세가는 그대로인데 매매가가 전세가보다 낮아지면서 전세가율이 상승(120%) 하는 것을 볼 수 있다. 이와 같이 전세가율이 100%를 넘어가면 소위 깡통전세가 되는 것이다.
2. 신축빌라 사기 (빌라왕, 건축왕)
보통은 계약 당시부터 깡통전세인 상태로 계약을 하는 경우는 드물다. 매매가가 하락해서 특히 전세가보다도 아래로 하락하게 되면, 전세가도 매매가에 맞춰 시세가 하락하는 경향이 있기 때문이다.
하지만 시세 자체를 잘 모른다면 이를 이용하여 세입자에게 위험한 계약을 하게 할 수 있다.
이런 점을 이용한 것이 시세가 형성되지 않은 신축빌라 사기이다.
신축빌라 사기수법은 처음부터 전세가격이 적정한 매매가를 뛰어넘는 가격에 세입자를 받는 것이 핵심이다.
○ 건축주 : 건축원가 + 마진을 붙인 가격에 전세를 내놓는다
○ 사회초년생, 신혼부부 등 세입자 : 시세도 잘 모르고 신축된 깨끗한 빌라 상태가 마음에 들어 전세계약을 한다. (계약과정에서 비정상적으로 높은 수수료를 약속받은 중개인이 이런 계약이 성사되도록 돕는 경우가 많다.)
○ 바지 사장 : 사실상 깡통전세(전세가>매매가)인 신축빌라를 건축주로부터 넘겨받는다. 넘겨받으면서 건축주로부터 수백~수천만원의 프리미엄을 받는다.
이 모든 과정이 일반적이고 평범한 전세 거래의 모습으로 이뤄져서 세입자는 아무것도 모르고 이런 계약을 하고, 심지어 바지사장이 파산하기 전까지는 무엇이 문제인지도 모르고 사는 경우도 있다.
3. 대항력 발생 직전(이사 당일) 집담보 대출
법의 허점을 이용한 악랄한 방법이다. 세입자들도 바보가 아니기 때문에 요즘은 꼼꼼히 확인을 하고 전세계약을 진행한다. 그런데 다 알고 진행을 해도 법의 허점 때문에 세입자의 우선변제권이 후순위로 밀려나는 경우가 있다.
핵심은 법적으로 확정일자를 받고 전입신고를 해도 대항력이 생기는 것은 전입신고한 다음날 0시부터 라는 사실이다.
일반적으로 전세계약서 작성 > 확정일자 등록 > 이사날 잔금 및 전입신고의 순서로 이어지게 되는데,
이사날 잔금을 치르기 직전까지 등기부등본이 깨끗한걸 확인하고 잔금 및 전입신고를 해도, 전입신고까지 마친 세입자의 우선변제권은 다음날 0시(이사날 밤12시)부터 효력이 생기기 때문에,
만약 집주인이 이사날 당일에 집을 담보로 대출을 받아버리면 그 대출이 세입자의 전세보증금보다 우선변제권을 갖게돤다.
세입자로서는 모든 걸 확인하고 진행해도 합법적으로 우선변제권을 뺏길 수밖에 없는 것이다.
그래서 요즘은 미리 중개사 및 집주인과 협의하여 전세계약서 특약에 그러한 일이 없도록 문구를 넣는 경우가 많다. 예를 들어 "전입신고의 효력이 발생하는 계약일의 다음날까지 계약시와 동일한 상태의 등기부등본을 유지하고 추가적인 대출을 설정하지 않는다. 이를 어길시 임대인이 임차인에게 배액 배상하고 계약을 해지한다."는 식으로 문구를 작성한다.
4. 다중계약(이중계약)
이중계약 또는 다중계약의 형태는 다양하지만 하나의 집에 여러개의 계약이 중복으로 체결됐다는 점이 공통점이다. 다중계약은 대부분 명백한 사기의 의도를 갖고 행해진 경우가 많다. 수법을 예를들면 다음과 같다.
1) 대리인(혹은 대리인으로 가장한 자)가 세입자와는 전세계약을 맺고 집주인에게는 월세계약이라고 속이는 경우.
대리인이 위임장과 인감증명을 갖고 세입자와 전세계약을 맺어 전세보증금을 받은 뒤 집주인에게는 월세계약이라고 속이고 월세만큼만 매달 집주인에게 입금하여 집주인을 속이고 전세금은 대리인이 꿀꺽하는 사례다.
2) 이미 전세계약되어 있는 집에 이중으로 또 다른 전세계약을 진행한 경우.
이건 좀 드문 케이스일 수 있는데, 집주인이 기존 세입자에게 집수리 등을 핑계로 집을 특정일자에 비워달라고 한 다음에, 집이 빈 그날에 새로운 세입자에게 전세 내놓은 집이라고 속이고 집을 보여주고 전세계약을 하는 경우이다.
이 경우 기존 세입자가 확정일자와 전입신고를 모두 갖췄다면 우선변제권이 있으므로 기존 세입자는 거주 권리와 보증금을 지킬 수 있지만, 기존 계약을 모른채로 이중계약 사기를 당한 두번째 계약자는 부동산에 대한 아무런 권리도 없이 고스란히 입금액을 사기당하게 될 위험에 처한다.
전세사기 예방법
1. 주변 시세 확인
시세보다 지나치게 저렴한 매물은 되도록 피하고, 마음에 드는 집을 찾았다면 가능하면 전세가 시세뿐만 아니라 매매가도 확인하여 깡통전세가 아닌지 확인한다.
직방, 다방, 네이버부동산 등에서 다양하게 확인하고, 동네의 여러 공인중개사 사무실에 방문하여 시세를 간단히 물어보는 것도 방법이다.
2. 등기부등본 확인
부동산 등기부등본은 의외로 인터넷을 통해 매우 간편하게 확인할 수 있다. (단, 조회1건당 수수료 700원씩 내야함) 정부에서 운영하는 '인터넷등기소' 어플을 이용하면 모바일에서도 수수료 결제 후 조회할 수 있다.
집주인이 아니라도 주소만 알면 누구나 조회를 할 수 있다. 등기부등본을 열람해보면 해당 주택에 저당권이 설정된 부채가 금액이 얼마인지, 어느 은행에서 저당을 설정해놨는지 등등 얼마나 빚이 껴있는 집인지 확인해 볼 수 있다.
이건 약간의 팁인데, 집주인이 살고 있는 주소도 등기부등본에 나오므로, 내가 계약하려는 집의 등기부등본뿐만 아니라, 집주인이 살고 있는 집의 등기부등본도 한번 열람해보기를 추천한다. 만약 집주인이 거주중인 집에 채무가 잔뜩있거나 혹시 압류가 들어와있는 상태이거나 한다면 집주인이 경제적으로 매우 안좋은 상태에 있다는걸 알아챌 수 있다.
3. 전세반환보증보험 가입
몇십만원 정도의 추가비용으로 억대를 넘어가는 전세보증금을 지킬 수 있다. 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등을 통해서 전세반환보증보험을 가입하면 된다. 지금은 경제적으로 안정되고 멀쩡한 집주인이라도 사람의 일은 모르는 것이라 만기가 되었을 때 집주인이 경제적인 어려움에 처해있을 수도 있다. 그런 경우 보증금을 못돌려받는다면 전세보증보험에서 대신 세입자에게 돈을 돌려준다.
보증보험 가입 가능 여부 자체가 하나의 안전장치일 수도 있다. 보험사도 바보가 아니기 때문에 문제가 많은 집은 보험 가입이 안된다. 전세반환보증보험이 불가능하다고 하는 집은 피하는게 좋다.
4. 국토부 안심전세앱 활용
'23년2월에 국토부에서 안심전세앱을 출시했다. 적정시세나 임대인 정보를 제공하고, 등기부등본이 변경되면 알림을 주는 기능까지 탑재했다. 정부에서 전세 사기를 방지하기 위해 정보의 사각지대에 있던 부분을 해소하고자 노력하는 모습이 보인다. 전세를 구하고 있는 분들이라면 활용해보는 것이 좋겠다.
오늘은 전세사기 수법 및 전세사기 예방법까지 알아보았다. 부동산 하락기에는 매매뿐 아니라 전세계약시에도 조심해야할 이유가 더 많아진다. 전세를 구하시는 분들에게 이 글이 도움이 됐으면 한다.
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